Boletín Informativo Contable 78-2025
Fecha: 9 de diciembre de 2025
Tema: Restricción al costo fiscal de bienes raíces pagados en efectivo y alternativa del avalúo catastral
Referencia: Oficio DIAN 018064 del 4 de noviembre de 2025
Ámbito: Impuesto sobre la renta · Determinación del costo fiscal · Medios de pago · Avalúos · Bancarización
Introducción
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), mediante el Oficio 018064 del 4 de noviembre de 2025, reafirma una doctrina de alto impacto para contribuyentes que adquieren bienes inmuebles.
El pronunciamiento interpreta el inciso 8° del artículo 90 del Estatuto Tributario, que establece una restricción severa a la aceptación fiscal del costo de adquisición cuando el pago se realiza total o parcialmente en efectivo.
Asimismo, la DIAN confirma que el avalúo catastral —en los términos del artículo 72 del E.T.— puede utilizarse como alternativa válida para determinar el costo fiscal del inmueble.
Este boletín analiza el alcance de esta norma, sus efectos prácticos y las alternativas de planeación disponibles.
1. Norma aplicable y su carácter antiabuso
El inciso 8° del artículo 90 del Estatuto Tributario dispone:
“No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras”.
De esta disposición se desprende que:
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Todo pago no canalizado por el sistema financiero (efectivo, cheque al portador, compensaciones, cruces de cuentas, etc.) no será aceptado como costo fiscal del inmueble.
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Se trata de una norma especial y antiabuso, que prevalece sobre las reglas generales de costos fiscales (arts. 69, 70 y 73 del E.T.).
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Su propósito es garantizar trazabilidad financiera, evitar la evasión por subfacturación y promover la formalización en la adquisición de bienes raíces.
2. Consecuencias de la no bancarización del pago
Con base en el análisis doctrinal de la DIAN:
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Si el inmueble fue pagado totalmente en efectivo, el costo fiscal del bien será cero al momento de su enajenación.
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Si el pago se realizó parcialmente por medios financieros y parcialmente en efectivo, solo la parte canalizada a través del sistema financiero será reconocida como costo fiscal.
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Esto incrementa significativamente la base gravable del impuesto sobre la renta al momento de la venta.
Ejemplo práctico
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Concepto |
Valor |
|---|---|
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Precio de compra |
$500.000.000 |
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Pagado en efectivo |
$300.000.000 |
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Pagado vía transferencia |
$200.000.000 |
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Precio de venta |
$600.000.000 |
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Costo fiscal aceptado |
$200.000.000 |
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Utilidad gravable |
$400.000.000 |
La falta de bancarización implica un mayor impuesto a cargo al no poder imputar como costo el total efectivamente pagado.
3. Alternativa legal: avalúo catastral como costo fiscal
La DIAN recuerda que, aunque el costo histórico pueda ser rechazado, el Estatuto Tributario permite emplear el avalúo catastral (o autoavalúo) como costo fiscal sustituto, conforme al artículo 72 del E.T.
Este mecanismo es válido incluso cuando todo el pago se realizó en efectivo, siempre que:
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El inmueble haya sido declarado por ese valor en la declaración de renta del año anterior.
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Se trate de un activo fijo, no inventario ni activo destinado para reventa.
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Su inclusión en la contabilidad y declaraciones sea correcta y oportuna.
Así, el avalúo catastral se convierte en un mecanismo de defensa fiscal ante la pérdida del costo histórico por falta de bancarización.
4. Articulación con otras normas del Estatuto Tributario
El Oficio aclara que:
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El inciso 8° del artículo 90 complementa, y no deroga, los artículos 69, 70, 72 y 73 del E.T.
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Las reglas generales sobre costo fiscal se aplican solo en la medida en que no desconozcan la restricción de bancarización.
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El avalúo del artículo 72 actúa como mecanismo supletorio legítimo cuando el costo histórico no es aceptado.
5. Marco normativo y doctrinal relevante
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E.T., artículo 90, inciso 8° – Restricción de pagos no bancarizados.
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E.T., artículos 69, 70 y 73 – Reglas generales de costo fiscal.
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Conceptos DIAN 902955 y 908675 de 2021 – Reiteración del criterio sobre bancarización y avalúos.
Recomendaciones de RIO CONSULTORES
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Evite pagos en efectivo al adquirir bienes raíces; utilice siempre mecanismos financieros trazables.
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Si el inmueble fue adquirido en efectivo, verifique si cumple los requisitos del artículo 72 del E.T. para utilizar el avalúo catastral como costo.
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Documente de forma exhaustiva los medios de pago utilizados, guardando los soportes bancarios respectivos.
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En pagos fraccionados, asegure la identificación precisa de la parte canalizada por el sistema financiero.
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Actualice políticas internas de adquisición de activos fijos para mitigar riesgos derivados de la no bancarización.
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En operaciones con vinculados o estructuras complejas, complemente la planeación con avalúos comerciales y conciliaciones patrimoniales.
Conclusión
El Oficio DIAN 018064 de 2025 fortalece la interpretación restrictiva sobre la bancarización del costo fiscal en la adquisición de bienes raíces. La ausencia de pagos canalizados a través del sistema financiero implica la pérdida del costo histórico para efectos fiscales.
No obstante, el Estatuto Tributario ofrece la alternativa del avalúo catastral, siempre que se cumplan los requisitos legales y formales.
Desde RIO CONSULTORES recomendamos analizar cuidadosamente la forma de pago utilizada en operaciones inmobiliarias y revisar la información declarada para evitar contingencias tributarias futuras.
