Consejo de Estado reafirma que el avalúo catastral no puede utilizarse como costo fiscal en la determinación de la ganancia ocasional por la venta de inmuebles
El Consejo de Estado, mediante la Sentencia 29672 de 2026, reiteró que el avalúo catastral no constituye el costo fiscal de un inmueble y, por lo tanto, no puede utilizarse para disminuir la ganancia ocasional generada en su venta. Esta decisión ratifica la posición de la DIAN y constituye un precedente relevante para personas naturales, inversionistas, propietarios de bienes inmuebles, contadores y asesores tributarios.
Ficha técnica de la sentencia
- Corporación: Consejo de Estado – Sección Cuarta
- Radicación: 76001-23-33-000-2019-00973-01 (29672)
- Fecha: 2026
- Demandante: Eduardo José Barona Correa
- Demandado: DIAN
- Tema principal: Improcedencia de utilizar el avalúo catastral como costo fiscal para calcular la ganancia ocasional derivada de la venta de bienes inmuebles.
- Impacto: Alto para propietarios de inmuebles, inversionistas, personas naturales, contadores y asesores tributarios.
¿Qué analizó el Consejo de Estado?
El Consejo de Estado estudió la legalidad de los actos administrativos mediante los cuales la DIAN rechazó el costo fiscal declarado por un contribuyente al liquidar la ganancia ocasional obtenida por la venta de un inmueble.
El contribuyente pretendía utilizar el avalúo catastral como costo fiscal, argumentando que este reflejaba el valor real del inmueble y debía aceptarse para efectos tributarios.
La controversia consistía en determinar si dicho avalúo podía sustituir el costo fiscal establecido conforme a las reglas previstas en el Estatuto Tributario.
El avalúo catastral no es costo fiscal
La conclusión del Consejo de Estado fue contundente:
El avalúo catastral no constituye el costo fiscal de un inmueble y, por tanto, no puede utilizarse para disminuir la utilidad gravable ni la ganancia ocasional derivada de su venta.
La Corporación recordó que el costo fiscal únicamente puede determinarse mediante los mecanismos expresamente establecidos en el Estatuto Tributario.
En consecuencia:
- El avalúo catastral cumple finalidades administrativas y fiscales distintas.
- No reemplaza el costo de adquisición del inmueble.
- No modifica automáticamente el costo fiscal.
- No constituye un mecanismo autorizado para incrementar el costo declarado.
¿Por qué el Consejo de Estado rechazó esta interpretación?
La Sala explicó que el sistema tributario colombiano regula de manera expresa la forma en que debe determinarse el costo fiscal de los activos.
Por esta razón, ningún contribuyente puede sustituir las reglas legales utilizando valores catastrales, incluso si estos reflejan un mayor valor económico del inmueble.
El Consejo de Estado reiteró que:
- El costo fiscal es una figura de creación legal.
- Solo puede modificarse mediante los mecanismos autorizados por el legislador.
- El avalúo catastral no hace parte de esos mecanismos.
Por ello, concluyó que la DIAN actuó correctamente al rechazar el costo fiscal calculado con base en el avalúo catastral.
El Consejo de Estado ratifica la actuación de la DIAN
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es que el Consejo de Estado confirmó que la actuación de la Administración Tributaria se ajustó plenamente al Estatuto Tributario.
Los actos administrativos demandados:
- Estuvieron debidamente motivados.
- Se fundamentaron en las pruebas obrantes en el expediente.
- Aplicaron correctamente las normas tributarias sobre costo fiscal.
En consecuencia, la Sala confirmó integralmente la decisión de la DIAN.
Implicaciones prácticas de la decisión
Esta sentencia tiene importantes consecuencias para quienes realizan operaciones inmobiliarias.
1. El avalúo catastral no reduce la carga tributaria
El incremento del avalúo catastral de un inmueble no permite aumentar automáticamente el costo fiscal para disminuir la ganancia ocasional o la renta gravable.
2. Prevalece el costo fiscal legal
Los contribuyentes deberán seguir determinando el costo fiscal únicamente conforme a las reglas previstas en el Estatuto Tributario.
3. Mayor control en los procesos de fiscalización
La decisión fortalece la posición de la DIAN para rechazar costos fiscales sustentados exclusivamente en avalúos catastrales.
4. Importancia de conservar los soportes
Las personas naturales y jurídicas deberán conservar:
- Escrituras públicas.
- Documentos de adquisición.
- Soportes de mejoras.
- Valorizaciones fiscalmente aceptadas.
- Demás documentos que acrediten correctamente el costo fiscal del inmueble.
También se confirmó la sanción por inexactitud
El Consejo de Estado concluyó que el contribuyente declaró un costo fiscal improcedente, situación que dio lugar a la aplicación de la sanción por inexactitud prevista en el artículo 647 del Estatuto Tributario.
La Sala precisó que no existía una diferencia razonable de interpretación jurídica que permitiera excluir la sanción, debido a que las reglas sobre determinación del costo fiscal son claras.
En consecuencia:
- Se confirmó el rechazo del costo fiscal declarado.
- Se mantuvo la sanción por inexactitud.
- Se rechazó el argumento de que existía únicamente una diferencia interpretativa con la DIAN.
Recomendaciones de RIO Consultores
A partir de esta decisión judicial, recomendamos:
- Revisar la determinación del costo fiscal antes de vender un inmueble.
- No utilizar el avalúo catastral como sustituto del costo fiscal previsto en la ley.
- Conservar toda la documentación que soporte el costo de adquisición y las mejoras fiscalmente aceptadas.
- Verificar previamente el tratamiento tributario aplicable a la ganancia ocasional.
- Evaluar el riesgo fiscal antes de presentar declaraciones sustentadas en criterios no previstos expresamente en el Estatuto Tributario.
- Solicitar asesoría especializada cuando se trate de operaciones de venta de activos de alto valor.
Concepto de RIO Consultores
La Sentencia 29672 de 2026 reafirma que el avalúo catastral no constituye ni sustituye el costo fiscal de un inmueble, por lo que no puede emplearse para disminuir la ganancia ocasional derivada de su venta.
Asimismo, fortalece la facultad fiscalizadora de la DIAN al confirmar que el rechazo de costos fiscales calculados con base en avalúos catastrales se encuentra plenamente ajustado a derecho.
La decisión también advierte que la utilización de costos improcedentes puede generar no solo un mayor impuesto a cargo, sino también la imposición de la sanción por inexactitud, cuando el contribuyente no demuestre una interpretación jurídica razonable.
Desde RIO Consultores consideramos que esta providencia constituye un precedente de gran importancia para quienes realizan operaciones inmobiliarias, pues deja claro que el avalúo catastral cumple funciones administrativas distintas a las tributarias y no puede alterar las reglas legales para determinar el costo fiscal de los inmuebles.
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