Decreto 0049 del 27 de abril de 2026 Normativa: Decreto 0449 del 27 de abril de 2026; artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario. Entidad: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN / Gobierno Nacional. Tema central: Ajuste del costo fiscal de activos fijos y determinación del costo fiscal de bienes raíces, acciones y aportes para el año gravable 2025. Impacto: Alto para personas naturales que posean y enajenen bienes raíces, acciones o aportes que tengan la calidad de activos fijos.
1. ¿Qué regula el decreto 0449 de 2026?
El Decreto 0449 del 27 de abril de 2026 sustituye los artículos 1.2.1.17.20 y 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016, estableciendo los parámetros que pueden utilizar los contribuyentes para determinar el costo fiscal de determinados activos fijos correspondientes al año gravable 2025. La regulación desarrolla principalmente los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario, relacionados con el ajuste del costo de los activos fijos y con la determinación de la renta o ganancia ocasional derivada de su enajenación.
2. Postura de la DIAN frente al costo fiscal
La posición que recoge la DIAN frente a esta regulación es que los contribuyentes cuentan con mecanismos legalmente establecidos para ajustar el costo fiscal de sus activos fijos y, de esta manera, determinar correctamente la renta o ganancia ocasional cuando estos sean enajenados. Para el año gravable 2025, el Decreto 0449 establece que los contribuyentes pueden ajustar el costo de sus activos fijos en un 5,81 %, conforme al artículo 70 del Estatuto Tributario. La entidad deja claro que estos mecanismos deben aplicarse conforme a las alternativas y condiciones previstas en los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario,
por lo que no se trata de un incremento automático e indiscriminado del valor de todos los activos.
3. El ajuste del 5,81 % para activos fijos
El artículo 1 del Decreto 0449 establece que los contribuyentes podrán ajustar el costo de los activos fijos por el año gravable 2025 en un 5,81 %, de acuerdo con lo previsto en el artículo 70 del Estatuto Tributario. Este mecanismo permite actualizar fiscalmente el costo de los activos y puede tener incidencia en la determinación de la renta o ganancia ocasional cuando posteriormente sean enajenados.
4. Alternativas para determinar el costo fiscal de bienes raíces
Para determinar la renta o ganancia ocasional proveniente de la enajenación durante 2025 de bienes raíces y de acciones o aportes que tengan carácter de activos fijos, las personas naturales pueden utilizar diferentes alternativas establecidas en el artículo 1.2.1.17.21. Entre ellas se encuentra la posibilidad de tomar el costo fiscal de los activos que figuraba en la declaración de renta de 1986 y multiplicarlo por los factores establecidos en el decreto.
5. Factores para activos adquiridos hasta 1986
El decreto establece factores específicos dependiendo del tipo de activo. Para los bienes que figuraban en la declaración de renta de 1986, los factores establecidos son: Acciones o aportes: 55,27. Bienes raíces urbanos: 443,02. Bienes raíces rurales dedicados a actividades agropecuarias: 429,25. Bienes raíces rurales: 437,46.
Estos valores permiten determinar un costo fiscal alternativo para efectos de establecer la renta o ganancia ocasional derivada de la enajenación.
6. También existe una alternativa según el año de adquisición
El contribuyente también puede determinar el costo fiscal multiplicando el costo de adquisición del bien enajenado por la cifra de ajuste correspondiente al año en que fue adquirido. El decreto contiene una tabla que establece factores diferenciados para: acciones o aportes; bienes raíces urbanos; bienes raíces rurales dedicados a actividades agropecuarias; y demás bienes raíces rurales. Esta alternativa resulta particularmente relevante para determinar cuál método genera un costo fiscal más adecuado dentro de las opciones legalmente permitidas
7. Las mejoras y contribuciones por valorización pueden incrementar el
El Decreto 0449 recuerda que, de conformidad con el artículo 73 del Estatuto Tributario, la cifra obtenida mediante las alternativas previstas puede incrementarse con el valor de las mejoras y las contribuciones por valorización que hayan sido pagadas, cuando se trate de bienes raíces. Por ello, para determinar correctamente el costo fiscal de un inmueble es necesario considerar no solamente el valor resultante de aplicar los factores de actualización, sino también las mejoras y contribuciones que cumplan las condiciones legales.
8. Las depreciaciones fiscales deben restarse
Existe una limitación importante en el cálculo. En el momento de la enajenación del inmueble, deben restarse del costo fiscal las depreciaciones que hayan sido deducidas para efectos fiscales.
Esto significa que el contribuyente no puede utilizar como costo fiscal un valor que desconozca las depreciaciones que ya fueron reconocidas fiscalmente, pues ello produciría una duplicidad en el beneficio tributario.
9. Recomendaciones de Río Consultores
- Revisar el costo fiscal de los activos: las personas naturales que posean bienes
raíces, acciones o aportes deben verificar cuál alternativa de determinación del costo fiscal resulta aplicable.
- Comparar las alternativas disponibles: cuando la normativa permita utilizar
diferentes métodos, es conveniente determinar cuál resulta fiscalmente más favorable y jurídicamente procedente.
- Conservar los documentos de adquisición: deben mantenerse los soportes que
permitan acreditar el costo de adquisición y el año en que se adquirió el activo.
- Identificar las mejoras y valorizaciones: en el caso de bienes raíces, deben
revisarse las mejoras y contribuciones por valorización efectivamente pagadas que puedan incrementar el costo fiscal.
- Verificar las depreciaciones: antes de determinar el costo fiscal de un inmueble,
deben identificarse las depreciaciones que hayan sido tomadas como deducción fiscal.
- Revisar la declaración de renta de 1986 cuando corresponda, especialmente
para quienes pretendan utilizar la alternativa prevista en el numeral 1 del artículo 1.2.1.17.21.
10. Concepto consolidado de Río Consultores
El Decreto 0449 del 27 de abril de 2026 establece las reglas aplicables para determinar el costo fiscal de determinados activos fijos correspondientes al año gravable 2025. La regulación permite a los contribuyentes ajustar el costo de los activos fijos en un 5,81 %, conforme al artículo 70 del Estatuto Tributario, y establece alternativas específicas para que las personas naturales determinen el costo fiscal de bienes raíces, acciones y aportes al momento de su enajenación. La posición que se desprende de la regulación y que recoge la DIAN es que estos mecanismos constituyen alternativas fiscales sujetas a las condiciones establecidas
en los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario. En el caso de los bienes raíces, el contribuyente puede considerar las mejoras y contribuciones por valorización pagadas, pero debe restar las depreciaciones que hayan sido deducidas fiscalmente. Por ello, la determinación del costo fiscal no consiste simplemente en aplicar un porcentaje sobre el valor del inmueble, sino en realizar el cálculo conforme al mecanismo escogido y teniendo en cuenta todos los elementos que establece la normativa. para las personas naturales que proyecten enajenar durante 2025 bienes raíces, acciones o aportes, pues una adecuada determinación del costo fiscal puede tener un efecto directo sobre la renta o ganancia ocasional generada por la operación. RIO CONSULTORES recomienda revisar anticipadamente las diferentes alternativas de determinación del costo fiscal, verificar el año de adquisición, conservar los soportes de las mejoras y valorizaciones y controlar las depreciaciones tomadas fiscalmente, con el propósito de utilizar correctamente los mecanismos autorizados por la normativa y evitar una determinación incorrecta de la obligación tributaria.
Bogotá, D.C., 26 de agosto de 2026
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