Concepto: 100202208-1392 del 4 de agosto de 2026 Entidad: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN Tema central: Enajenación voluntaria de inmuebles a la Agencia Nacional de Tierras (ANT), ingresos no constitutivos de renta ni ganancia ocasional y retención en la fuente. Normatividad analizada: Artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997; artículo 37 de la Ley 160 de 1994; Decreto Ley 902 de 2017; Ley 1819 de 2016. Impacto: Alto para propietarios de inmuebles, empresas, personas naturales y demás contribuyentes que transfieran bienes inmuebles a la ANT por motivos de utilidad pública o interés social.
1. ¿Qué analizó la DIAN?
La DIAN estudió una solicitud de reconsideración presentada contra el Concepto 009004 (Int. 1044) del 19 de noviembre de 2024, relacionado con el tratamiento tributario de la utilidad obtenida por la enajenación de inmuebles a la Agencia Nacional de Tierras – ANT, cuando la transferencia se realiza mediante negociación directa y por motivos de interés público o utilidad social. La discusión principal consistía en determinar si dicha utilidad continúa teniendo el tratamiento de ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional y, por tanto, si se encuentra sometida a retención en la fuente.
2. Postura de la DIAN
La DIAN reconsidera expresamente su posición anterior y reconoce que la utilidad obtenida por la enajenación voluntaria de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social puede ser un ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional. La entidad fundamenta esta conclusión en el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, disposición que permanece vigente y que contempla este tratamiento tributario cuando se cumplen las condiciones establecidas por la ley.
En consecuencia, la DIAN concluye que no procede practicar retención en la fuente sobre dicha utilidad, siempre que la operación se encuentre efectivamente dentro de los supuestos legales.
3. La derogatoria del artículo 37 del estatuto tributario no eliminó
Uno de los principales cambios frente a la doctrina anterior consiste en que la DIAN reconoce que la derogatoria del artículo 37 del Estatuto Tributario no produjo por sí misma la derogatoria de normas especiales contenidas en leyes diferentes al Estatuto Tributario. En particular, la entidad precisa que el artículo 37 de la Ley 160 de 1994 tuvo una vigencia propia, aunque posteriormente fue expresamente derogado por el artículo 82 del Decreto Ley 902 de 2017. Esto permite diferenciar entre la derogatoria del artículo del Estatuto Tributario y la vigencia de otros tratamientos tributarios establecidos en normas especiales.
4. El artículo 67 de la ley 388 de 1997 es la clave del tratamiento tributario
La DIAN centra su nueva posición en el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997. Esta disposición establece un tratamiento especial para los ingresos obtenidos mediante la enajenación voluntaria de inmuebles cuando la operación se encuentra relacionada con los supuestos de utilidad pública o interés social previstos en la misma ley. Por ello, la DIAN concluye que, aun cuando hayan desaparecido otros beneficios tributarios previstos en normas diferentes, el tratamiento contemplado directamente en el artículo 67 de la Ley 388 de 1997 mantiene su autonomía y puede resultar aplicable cuando se cumplan sus requisitos.
5. El beneficio no depende de que el predio sea urbano o rural
La DIAN realiza una precisión especialmente relevante para los propietarios de predios rurales.
La naturaleza rural del inmueble no excluye por sí misma la aplicación del tratamiento tributario. Lo determinante es que la operación cumpla las condiciones establecidas en los artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997 y que la enajenación se realice dentro del marco de utilidad pública o interés social previsto por dicha normativa. Por tanto, el análisis debe hacerse sobre las características jurídicas y la finalidad de la adquisición, y no exclusivamente sobre la clasificación física o territorial del inmueble.
6. No toda venta de un inmueble a la ant está automáticamente beneficiada
La DIAN establece una condición fundamental: el tratamiento tributario no se aplica automáticamente por el solo hecho de que el comprador sea la Agencia Nacional de Tierras. Debe verificarse que la finalidad de la enajenación corresponda a alguno de los supuestos contemplados en los literales a), b), c), d), e), h), j), k), l) y m) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997, y que la operación se encuentre dentro del marco del capítulo correspondiente de dicha ley. Por ello, la finalidad jurídica de la adquisición constituye un elemento determinante.
7. ¿Qué ocurre con la retención en la fuente?
La consecuencia tributaria es directa. Si la utilidad obtenida por la enajenación voluntaria del inmueble se encuentra amparada por el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, dicha utilidad tiene la naturaleza de ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional. En consecuencia, la DIAN concluye que no procede practicar retención en la fuente sobre esa utilidad. Esta conclusión modifica expresamente el criterio que había sido expuesto en el Concepto 009004 de 2024.
8. La DIAN diferencia entre enajenación voluntaria y expropiación
El concepto también establece una distinción importante entre la enajenación voluntaria y la expropiación propiamente dicha. En los casos de expropiación, la DIAN señala que debe diferenciarse entre: Daño emergente: no está sometido al impuesto sobre la renta ni al impuesto de ganancia ocasional. Lucro cesante: constituye un ingreso sometido al impuesto sobre la renta. Por ello, no deben confundirse los efectos tributarios de una negociación voluntaria con aquellos derivados de una expropiación propiamente dicha.
9. Recomendaciones de Río Consultores
- Verificar la finalidad de la adquisición: antes de aplicar el beneficio, debe
comprobarse que la operación corresponda a alguno de los supuestos de utilidad pública o interés social previstos en el artículo 58 de la Ley 388 de 1997.
- Revisar la documentación de la operación: es recomendable conservar los
documentos que acrediten la negociación directa, la finalidad de la adquisición y la intervención de la ANT.
- Determinar correctamente la naturaleza del ingreso: debe establecerse si se trata
de una enajenación voluntaria cobijada por el artículo 67 o de una expropiación propiamente dicha.
- Revisar la retención en la fuente: cuando se cumplan los requisitos del beneficio,
debe verificarse que no se practique indebidamente una retención sobre una utilidad que tiene la naturaleza de ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional.
- Evaluar operaciones anteriores: los contribuyentes que hayan realizado este tipo
de operaciones bajo la doctrina anterior de la DIAN deberían analizar sus efectos tributarios y la documentación que soportó la operación.
12. Concepto consolidado de Río Consultores
El Concepto 100202208-1392 de 2026 representa un cambio relevante en la doctrina de la DIAN, pues la entidad reconsidera expresamente el criterio que había sostenido en el Concepto 009004 de 2024 y reconoce que la utilidad
obtenida mediante la enajenación voluntaria de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social puede constituir un ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997. En consecuencia, cuando la operación se encuentre efectivamente amparada por el parágrafo 2 del artículo 67, no procede practicar retención en la fuente sobre dicha utilidad. La DIAN también aclara que la derogatoria del artículo 37 del Estatuto Tributario no podía extenderse automáticamente a normas especiales externas al Estatuto. Aunque el artículo 37 de la Ley 160 de 1994 fue posteriormente derogado expresamente por el Decreto Ley 902 de 2017, el artículo 67 de la Ley 388 de 1997 constituye un fundamento jurídico autónomo para el tratamiento tributario de determinadas enajenaciones voluntarias de inmuebles. Además, la condición rural del predio no excluye por sí misma el beneficio, siempre que se cumplan las condiciones legales. relevante para propietarios de inmuebles y para empresas o personas naturales que negocien la transferencia de predios con la Agencia Nacional de Tierras, pues permite sustentar que, cuando la operación esté cobijada por el artículo 67 de la Ley 388 de 1997, la utilidad obtenida no constituye renta gravable ni ganancia ocasional y no está sometida a retención en la fuente. No obstante, el beneficio debe analizarse caso por caso, verificando cuidadosamente la finalidad de la adquisición, la modalidad de transferencia y el cumplimiento de los supuestos establecidos en la Ley 388 de 1997.
Bogotá, D.C., 21 de agosto de 2026
Conozca alguno de nuestros servicios
Servicios relacionados: ¿Necesita apoyo con sus obligaciones tributarias? Conozca nuestra Asesoría Tributaria y descargue el Calendario Tributario 2026.
