1. ¿Qué se consultó a la DIAN?
Mediante el Concepto 001689 (int. 0152) del 4 de febrero de 2026, publicado el 9 de febrero de 2026, se solicitó a la DIAN pronunciarse sobre las obligaciones tributarias relacionadas con el tratamiento del impuesto sobre las ventas (IVA) y la facturación electrónica en el contexto de un bien inmueble sujeto a copropiedad, entregado en depósito provisional, cuyo uso está destinado a actividades educativas y que es arrendado a una entidad pública responsable de
2. El depositario provisional actúa tributariamente como mandatario
La doctrina oficial vigente ha asimilado el tratamiento fiscal de los depositarios provisionales con el de los mandatarios. Según el Oficio DIAN 00 2719 de 2019, el depositario provisional de un establecimiento de comercio actúa, por mandato legal, como el sujeto responsable de pagar los impuestos de los bienes productivos a su cargo mientras estos permanecen bajo su custodia; es decir, tributariamente actúa como mandatario. La DIAN reitera y aplica este criterio al caso de un inmueble en copropiedad bajo depósito provisional.
3. La facturación corresponde al depositario, no a cada copropietario por separado
Como consecuencia de esa asimilación, la facturación corresponde al depositario provisional en su rol de mandatario legal: actúa como representante del propietario y asume las obligaciones tributarias de los bienes administrados, de conformidad con el artículo 615 del Estatuto Tributario y el artículo 1.6.1.4.9 del Decreto 1625 de 2016. Las facturas electrónicas deben expedirse por el depositario en su propio nombre, en calidad de mandatario, discriminando el IVA aplicable correspondiente a la operación según la participación en el negocio de acuerdo con las calidades del mandante.
4. El principio de “IVA incluido” cuando el contrato no lo discrimina
Cuando el contrato no expresa si el precio incluye o adiciona el IVA, se presume que el monto convenido es bruto e incluye el impuesto. Bajo este principio de “IVA incluido”, si la operación resulta gravada, el responsable debe tomar el valor pagado como suma global y desglosar la base neta y el IVA correspondiente. En el caso consultado, es viable considerar que la suma girada a la Dirección del Tesoro Nacional (DTN) incorpora el impuesto, debiendo calcularse qué parte de ese total corresponde al IVA para declararla y pagarla.
5. Lo determinante es el hecho económico subyacente, no la forma del pago
Para efectos del IVA, lo esencial en la operación es el hecho económico subyacente: la prestación de bienes o servicios gravados según el artículo 420 del Estatuto Tributario. En el caso analizado, al tratarse de un servicio de arrendamiento prestado a una entidad pública responsable de IVA, la regla general es que el precio pactado incluya dicho impuesto, salvo estipulación en contrario. En consecuencia, se entiende que el valor entregado ya comprende el IVA, y el obligado a facturar —el depositario, en este caso— debe desglosarlo internamente para declararlo.
6. La asimetría entre copropietarios responsables y no responsables de IVA
El concepto aborda específicamente la asimetría que se genera cuando la propiedad del inmueble se comparte con un copropietario no responsable de IVA, que solo emite cuenta de cobro. La DIAN precisa que, en virtud de la calidad del depositario provisional como responsable fiscal único de la operación, todo el ingreso debe facturarse electrónicamente por el depositario, en calidad de mandatario, incluyendo el IVA aplicable de acuerdo con las calidades del mandante. Fiscalmente, la obligación recae enteramente en el depositario, aun cuando parte del inmueble pertenezca a un copropietario que, individualmente, no sería responsable ni estaría obligado a facturar.
7. El copropietario no responsable de IVA no factura: presenta cuenta de cobro
Respecto de la parte correspondiente al copropietario no responsable del IVA y no obligado a facturar, la DIAN precisa que este no debe expedir factura electrónica, sino que presenta su cuenta de cobro únicamente para efectos contables. Es el depositario provisional quien concentra la obligación de facturación electrónica y de declaración del IVA frente a la totalidad de la operación, independientemente de las calidades fiscales individuales de cada copropietario.
8. Recomendaciones de Río Consultores
Identificar con claridad quién actúa como depositario provisional: verificar, en cada inmueble o establecimiento entregado en depósito provisional, quién asume formalmente esa calidad, pues será esa persona —y no cada copropietario individualmente— quien concentre las obligaciones de facturación electrónica y declaración del IVA. Expedir la factura electrónica en calidad de mandatario: el depositario debe facturar en su propio nombre, discriminando el IVA aplicable según la participación en el negocio y las calidades de cada copropietario, conforme al artículo 615 ET y al artículo 1.6.1.4.9 del Decreto 1625 de 2016. Aplicar correctamente el principio de “IVA incluido” cuando el contrato no lo discrimine: ante la ausencia de estipulación expresa sobre el IVA, tomar
el valor pactado o girado como suma global y desglosar internamente la base gravable y el impuesto correspondiente. No trasladar la obligación de facturar a copropietarios no responsables de IVA: estos deben limitarse a presentar su cuenta de cobro para efectos contables, sin expedir factura electrónica, dado que la obligación fiscal recae enteramente en el depositario provisional. Revisar los contratos de arrendamiento o uso de bienes en copropiedad bajo depósito provisional: confirmar que la distribución interna del ingreso entre copropietarios quede documentada, de forma que el depositario pueda sustentar el desglose del IVA declarado frente a cada parte del negocio.
9. Concepto consolidado de Río Consultores
Mediante el Concepto 001689 (int. 0152) del 4 de febrero de 2026, la DIAN confirmó que el depositario provisional de un bien inmueble en copropiedad, entregado en depósito provisional y arrendado a una entidad pública responsable de IVA, actúa tributariamente como mandatario: debe expedir la factura electrónica en su propio nombre, discriminar el IVA aplicable según las calidades de cada copropietario, y declarar la totalidad del impuesto correspondiente a la operación. Cuando el contrato no discrimina el IVA, opera el principio de “IVA incluido”: el valor pactado o girado se toma como suma global, de la cual debe desglosarse la base gravable y el impuesto. El copropietario no responsable de IVA no factura electrónicamente, sino que presenta cuenta de cobro para efectos contables, pues la obligación fiscal de la operación recae enteramente en el depositario provisional, con independencia de las calidades fiscales individuales de los demás copropietarios. RÍO CONSULTORES recomienda a los depositarios provisionales de bienes en copropiedad, y a las entidades que arriendan o reciben servicios de este tipo de administradores, identificar con claridad quién concentra la obligación de facturación electrónica y declaración del IVA, y revisar que los contratos reflejen adecuadamente la distribución interna del ingreso entre los copropietarios. Bogotá, D.C., 7 de oct. de 2026
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